築古アパートでも入居者の確保は可能!?

入居者の確保は可能

 築古アパートの対策セミナーが盛況だ。筆者が代表を務める企業グループでも日頃から相続や資産に関するセミナーを開催しているが、最近、築古アパートや貸地についてのセミナーがとりわけ人気が高く、不安を抱えていらっしゃる家主・地主さんがいかに多いかがわかる。


 2018年4月5日の当コラムでも賃貸市場について書いている。いわゆるアパートバブルに対して警鐘を鳴らしたものだ。


 19年が終わろうとしている今、マーケットはどうなっているか?容易に想像がつくとは思うが、下図の通り相変わらず人口が増えるよりも多く賃貸住宅(部屋数)は増え続けている。


 総務省の「住宅・土地統計調査」によれば18年(10月1日時点)の沖縄県の総住宅数は65万2600戸。その内、空き家(別荘等を除く)は6万4400戸。人口は144万8101人。


 10年前、08年の総住宅数は50万4400戸。空き家は5万5800戸。人口は137万7274人。この10年で人口は約7万人増えているが、住宅は14万8200戸増えており、空き家は8600戸、空き家率でいうと9.8%から11%と約1.3ポイントが増えている。


 6万4400戸の空き家のうちのいくつかは読者の方の物件かもしれない。需要と供給のバランスがますます健全でなくなってきている。


 この数年は分譲マンションも多く建築されている。かつて分譲マンションは賃貸市場に大きな影響を与えるようなマーケットではなかったが、金融機関の融資期間の緩和により購入者の返済額が下がり、賃料と返済額を比較しても差がないので、分譲マンションを購入するという若い世代も増えているようだ。


 そういう意味では賃貸市場が今後より厳しい環境になっていくことは間違いない。築古アパートのオーナーの皆さんが不安になるのも当然と言える。


 しかし、悲観ばかりする必要もない。やりようによっては築古アパートも新しい物件に負けずに入居者をつかんでいくことができる。そのためには物件のある地域の人口動向やマーケットを分析した上でしっかりとニーズを捉えていくことなどが重要になる。詳しくは次回(12月19日)に解説するが、安易に賃料を下げるようなことはやめたほうが良い。


 築古アパートや貸地の問題は現在も課題や不安が尽きないだろうが、将来、次の世代に引き継いでいくことを考えれば、渡す方も渡される方も不安が大きく、決して後回しにしてはならない問題と言える。


#亀島淳一

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