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投資先の見極めが成功ポイント

宿泊系は見極め重要

 不動産の価値を決める要因の一つとして人口動向がマーケットに及ぼす影響について何度かお伝えしてきた。沖縄県全体としては増えている人口も、地域別にみると減少傾向の地域もある。沖縄でも投資先を考える際には人口動向を細かく分析しなければならない。


 一方で沖縄には、東京、京都、大阪、福岡、北海道などと同じように観光客という新たに伸び続けているマーケットもある。主に宿泊系や店舗系の不動産が投資先として考えられる。


 宿泊系について気をつけていただきたいのは、融資がつきやすかったことなども影響してここ数年で民泊やホテルなどへの投資が過熱し、供給がかなり増えてきているということだ。立地面での競争が激しくなってきており、ちょっと不便な場所や分かりにくい場所、差別化のない民泊やホテルなどは投資先として厳しく見極めていく必要がある。


 店舗系不動産への投資に関してはまだ伸びしろがあるかもしれない。立地、交通量、駐車場、テナント力などの分析をして見極めてほしい。また、店舗での投資では消費税還付を受けることができるので、建物への投資時に支払った消費税の還付を受け、還付された消費税を自己資金にして次の投資をすれば投資スピードも速めることができる。


 さて、不動産投資において法人化のタイミングについて悩まれる方が多いのでここで解説しておきたい。一般的には、課税所得金額が800万円を超えてくると節税の面から法人化を考えた方が良いと言われることが多いが、不動産投資を一物件だけではなく増やしていくことを前提に考えているのであれば、初めの物件から法人で保有することを考えてみよう。途中から法人へ移すとなると、譲渡所得、登記費用、抵当権設定費用など数百万円の費用が掛かることもあるからだ。


 また、法人だからこそできる高度な出口戦略として、法人で不動産を購入し、出口(売却)で不動産を売るのではなく法人ごと売却するという方法もある。その際には不動産ではなく株式の売却になるので、個人の譲渡所得で短期譲渡だと約20%、法人税と比べると譲渡益に課税される税金を10%ほど抑えることも可能だ。


 購入側にも登記費用、不動産取得税などの費用負担がない分、不動産を売却するときよりも高く売却するような出口戦略を行うことも可能。本格的な不動産投資を考えている方はぜひ税理士など専門家からアドバイスをもらい投資を行っていただきたい。


#亀島淳一