内部収益率なくして不動産投資の成功はナシ

内部収益率の比較を

 不動産投資では、出口を考えないとその投資が適切なものかどうかの判断できない。投資対象の不動産が優良なものかどうか判断できなければ、子や孫の時代まで資産を減らさずに引継ぐことはできない。


 そこで今回は、投下する自己資金がいかに効率よく回収できるかを出口戦略を踏まえて判断する指標についてお伝えする。


 価格、築年数、利回り、運用費等がほぼ同じ不動産が二つあってどちらを購入しようか迷っている場合、満6年目に売却する出口戦略を仮定し、内部収益率という指標(投資期間内の1年当たりの利回り)で自己資金に対する投資効率を比較することで、物件を選ぶことができる。


 仮に二つの物件の条件が全く同じだとしよう。価格が1億円で表面利回りが約6.96%、築10年、年間総収入696万円、年間運用費100万円、自己資金2千万円、借り入れ8千万円、金利1.65%、期間35年で借り入れ予定だとする。


 物件の条件が分かったら、次にマーケットを分析してみよう。人口動向や世帯人員数の推移などを調べ、将来を予測する。仮に次のような条件が見えてきたとする。


 物件Aは地域の人口が5年前から少しずつ減少しており、1世帯当たり人員数も2人を切り、単身化と高齢化の傾向が見られる。物件Bは人口動向が横ばいで1世帯当たり人員数も2.4人と横ばい。


 では、満6年目に売却すると仮定して出口を分析してみる。6年目の表面利回りはどう変化しているか。物件Aは人口減を毎年マイナス0.2%と想定した上で物件価格の下落を加味し、表面利回りは1%増の7.96%と予測する。物件Bはマーケットに大きな変化はないが築年数などを加味して7.25%と予測する。


 出口の時点での利回りが予測できたら、内部収益率を求める。内部収益率はIRRと呼ばれるが、エクセルのIRR関数でも容易に求めることができる。


 内部収益率で見ると、物件Aは9.25%で物件Bは15.89%となり、物件Bを購入した方が自己資金に対しての投資効率が良いという分析結果となった。同じように見える物件でも投資という意味ではこのように差が出てくる。


 少々難しくなるので解説は控えるが、内部収益率は投資物件を比較する際に重要な指標となるので覚えておいていただきたい。


#亀島淳一

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