成功する家賃設定、失敗する家賃設定

地域相場 分析が重要

 不動産投資は、入り口(購入)、保有期間、出口(売却)をトータルで分析することによって収益の最大化を図ることができる。前回は人口動向の分析方法についてお伝えした。


 今回は、マーケット分析においてもう一つ重要な家賃設定の考え方について解説する。まず、投資エリアに絞って家賃、間取り、専有面積、共益費、駐車料金を調べて平均値と中央値(データを小さい順に並べた時に中央に位置する値)を算出、新築物件と中古物件の賃料の乖離を判断する。


 これから建築をするという投資の場合は設定家賃が高すぎないか、中古物件については家賃を上げることができないかなどを判断することができる。方法は手間がかかるが単純だ。インターネット上の不動産情報サイトなどから、投資物件のエリアにあるあらゆる物件の情報を築年数と関係なく調べ、エクセルなどを利用してデータを集約する。


 余談だが、このデータ収集作業を私たちはロボット(RPA)にさせている。収集したデータによって築年数ごとの家賃相場を知ることができ、投資対象が中古物件であればリフォームすることによって新築に近い家賃に改定できるかなど自分自身でも判断ができるようになる。


 たとえば投資対象の中古物件について、人口推移が横ばいか増えている地域で新築物件と家賃の差が1万円以上あるなら、リフォームとしてエリアの世帯人員に合わせるなどして収益の適正化を図るというものも不動産価値を下げない方法の一つである。


 人口減少、世帯人員減少、年齢別で50歳以上が多い地域であれば、少子高齢化が分かるので、価値の下がりそうな不動産を保有している場合、修繕やリフォームへお金を投資すべきかどうか、判断の指標とすることもできる。建築を伴う投資であれ、中古物件への投資であれ、保有物件の将来予測と対策であれ、マーケット分析があらゆる判断において重要なポイントとなる。


 分析にはかなりの手間を要するかもしれないが、大事な財産を守るためには自分の目で調べて判断することが重要だ。大きな投資は子や孫の代までプラスの影響もマイナスの影響も与える可能性がある。数兆円の資産があれば数百億円の投資損を出しても痛くもかゆくもないかもしればいが、そんな人はほとんどいないだろう。


 せっかく投資をするなら、手間を惜しまずできるだけ精度の高い分析をし、子や孫の将来の助けにもなるような有意義な投資をしていただきたい。


#亀島淳一

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