人口増えているのに家賃が下落する!?

人口推移の分析重要

 不動産投資は、入り口(購入)、保有期間、出口(売却)をトータルで分析することによって収益の最大化を図ることができる。ほとんどの場合、不動産価格は収益を基に決められる。収益は投資の良しあしを左右する重要なポイントだということを覚えておこう。


 今回は、入り口(購入)の段階で、設定された収益が適正かどうか、そして保有期間中の収益推移を予測するためのマーケット分析についてお伝えする。


 まず、投資するエリアの人口動向について、過去10年間の推移を分析し、適切な間取りや家賃、将来の空室リスクについて判断する。


 沖縄は人口が上昇しているから大丈夫だと思っている方もいるだろうが、市町村、字(小字)の人口推移、10世代別人口比率、世帯人員(1世帯当たりの人数)を調査すると、不動産価値が二極化してきていることがよく分かる。人口が減少、高齢者の人口比率が高い、世帯人数が減っているなどが分かれば、将来的に空室が増えたり、間取りが地域のニーズと合わなくなっていく可能性などを知ることができる。


 少々面倒かもしれないが、市町村のホームページなどから統計データを見つけ出し、全体の人口推移、年齢別、字別人口などを集計してデータ化していくことで当該不動産マーケットを知ることができる。


 人口が減ってきている地域なら空室や家賃下落の対策が必要だし、逆に人口が増えていく地域なら家賃の見直しをして収益を上げる計画を立てるなど、不動産価値を客観的に把握することが重要だ。適正な家賃設定の考え方については次回(5月2日予定)詳しくお伝えする。


 最後に、前回のコラムに読者の方から寄せられた質問にお答えする。


 質問は「借入額が8400万円で年間返済額が約360万円とあるが、どうやって計算したらそうなるのか?計算機をいくら叩いてもそうならないだが」という内容。この計算には前提として金利1.85%、返済期間は30年という融資条件があった。専門家は金融電卓と言われる特殊な電卓などで計算するが、お持ちでなければ金融機関などがインターネット上で提供している「ローンシュミレーション」などを利用するとよいだろう。なお、上記は元金均等返済で計算されている。  


 質問者は、子どもたちに優良資産を残すために投資物件の購入を考えていることだった。自己資金額以外にも分析すべき事項は複数あるので当連載も参考にしつつ慎重に検討していただきたい。


#亀島淳一

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